سرقفلی ( فقه )
از دانشنامه علوم اسلامی
توضیح مفهومی
سرقفلی
سرقفلی وجه دریافتی هر یک از مستأجر و مالک از دیگری یا از شخصی سوم؛ حق پیشه و کسب.
سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک محل کسب تازه ساز در نخستین عقد اجاره، علاوه بر اجاره بها در ازای اعطای حق بهره وری پس از پایان مدت اجاره، از مستأجر میگیرد یا وجهی که مستأجر محل کسب از مستأجر دوم، یا مالک بابت نقل یا اسقاط حق و یا سابقه کار خود در آن محل- که از آن به حق پیشه یا کسب و یا تجارت تعبیر میکنند- دریافت میکند.
سرقفلی از عناوین جدید است که به فقه راه یافته و در میان بازاریان و پیشه وران رواج پیدا کرده است و به محل کسب تعلّق میگیرد. این عنوان در پی تصویب قانونی در ارتباط با موجر و مستأجر، پدید آمد. مفاد این قانون چنین است: مالکی که محل کسب را اجاره داده، با پایان یافتن مدت اجاره نمیتواند آن را از مستأجر بگیرد یا اجاره بها را افزایش دهد و مستأجر تا هر زمان که بخواهد میتواند با همان اجاره بهای نخستین، آن محل را در اختیار داشته باشد، هرچند اجاره بهای فعلی آن افزایش پیدا کرده باشد یا آن را با همان مبلغ اجاره بها به دیگری واگذار کند و در ازای آن از فرد سوم وجهی که سرقفلی نامیدهاند، دریافت نماید. از احکام سرقفلی در مسائل مستحدثه و نیز باب خمس سخن گفتهاند.
حکم: اجاره دادن ملکی موجب پیدایی حقی برای مستأجر، علاوه بر مفاد قرارداد اجاره نیست؛ چنان که
441
استقرار و ماندن دراز مدت مستأجر در محل مورد اجاره، موجب ثبوت حقی برای او نخواهد شد؛ هرچند به سبب حضور وی در آن جا، شهرتی برای محل پیدا شود که موجب جلب بازرگانان و مشتریان گردیده باشد، که از آن در عرف به حق پیشه تعبیر میکنند؛ از این رو، پس از پایان مدت اجاره، بر مستأجر واجب است محل را تخلیه کند و آن را به مالکش تحویل دهد و گرفتن هر نوع سرقفلی در این صورت غیر مشروع است.
بنابر آنچه گفته شد ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت سرقفلی این است که در هر موردی که مالک (موجر) حق داشته باشد اجاره بها را افزایش دهد یا از مستأجر بخواهد محل اجاره را تخلیه کند و او حق خودداری از آن نداشته باشد، گرفتن سرقفلی مشروعیت ندارد؛ اما در جایی که مالک حق افزایش اجاره بها یا درخواست تخلیه ملک را نداشته باشد و مستأجر نیز حق تخلیه ملک برای فردی سوم و اجاره دادن آن به او را داشته باشد، سرقفلی گرفتن مشروعیت دارد. 1
اسباب مشروعیت: سکونت در ملک دیگری گاه از اباحه ملک و اجازه سکونت از طرف مالک آن ناشی میشود که به آن عاریه (---> عاریه) گویند و هر زمان مالک بخواهد میتواند از اجازه خود برگردد، و گاه از ملکیت منفعت (سکونت) که در پی عقد اجاره پدید میآید. گاهی نیز از ناحیه پیدایی حقی نسبت به آن مکان نشأت میگیرد. نوع سوم نه عاریه است و نه اجاره؛ بلکه حقی است متعلق به سکونت در آن مکان. منشأ پیدایی این حق یا عقدی مستقل است، مانند اینکه مالک به فردی بگوید: سکونت در این خانه را برای تو قراردادم و او قبول کند. در این صورت، حق سکونت در آن خانه برای آن فرد پیدا میشود. در کلمات فقها از این عقد به «سکنی» تعبیر شده است؛ یامنشأ حق یاد شده شرط ضمن عقد است، مانند اینکه کسی خانهاش را بفروشد و ضمن عقد بیع با خریدار شرط کند که یک ماه در آن خانه سکونت داشته باشد. از جمله عقودی که حق یاد شده میتواند ضمن آن برای مستأجر شرط شود، عقد اجاره است.
442
شرط حق بقا در مکانی ضمن عقد اجاره یا با این مفاد است که پس از پایان مدت اجاره تنها مستأجر حق سکونت در آن مکان را داشته باشد و تازمانی که وی در آن جا ساکن است مالک حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد و باید اجاره را با همان مستأجر تمدید کند. در این صورت تنها با بیرون رفتن مستأجر و تخلیه آن مکان، حق او از بین میرود و مالک میتواند آن را به دیگری اجاره دهد؛ لیکن مستأجر نمیتواند این حق را به دیگری منتقل کند و نیز مالی (سرقفلی) را که در ازای به دست آوردن این حق- علاوه بر اجاره بها- به مالک پرداخت کرده از او باز پس گیرد. البته در این صورت اگر فرد سومی پیدا شود که در ازای تخلیه مکان و یا اسقاط حق، به مستأجر مالی (سرقفلی) بپردازد تا وی بتواند آن مکان را از مالکش اجاره کند، اشکال ندارد. همچنین است اگر مالک از مستأجر بخواهد مکان را تخلیه کند، وی میتواند در ازای اسقاط حق خود و تخلیه محل، از مالک مطالبه مال (سرقفلی) کند.
گاهی قلمرو شرط ضمن عقد گسترده است؛ بدین گونه که در ازای دادن مالی (سرقفلی) به مالک علاوه بر اجاره بها، حق یاد شده برای مستأجر یا هر کسی که وی تعیین میکند- خواه با واسطه یا بی واسطه- شرط شود. این حق دارای ارزش مالی و قابل انتقال از راه فروختن- بنابر قول برخی- ارث بردن و مانند آن میباشد. در این صورت مستأجر میتواند در ازای انتقال حق خود به دیگری وجهی دریافت کند. چنان که مستأجرهای بعدی نیز که این حق به آنان منتقل میشود، میتوانند در ازای انتقال حق خود به دیگری از او سرقفلی بگیرند. البته در این صورت، مستأجر جدید پس از انتقال حق به او، مکان را از مالک آن اجاره میکند نه از مستأجر قدیم.
شرط حق بقا نیز گاه با شرط عدم افزایش اجاره بها در سالهای بعد توأم است و گاه با افزایش آن به مقدار متعارف؛ چنان که گاه توأم با گرفتن مالی (سرقفلی) توسط مالک از مستأجر است و گاهی بدون آن.
443
از جمله موارد جواز سرقفلی این است که فردی محلی را برای تجارت- مثلا به مدت بیست سال- اجاره کند و بر اساس توافق انجام گرفته در عقد اجاره، حق اجاره دادن آن را به دیگری نیز داشته باشد و بر حسب اتفاق، اجاره بهای مثل آن محل در اثنای مدت افزایش یابد. در چنین فرضی، مستأجر میتواند آن مکان را با همان اجاره بها در ازای گرفتن مالی به عنوان سرقفلی، به دیگری اجاره دهد. 2
پایبندی به شرط ضمن عقد اجاره بر مالک واجب است و در صورت تخلف، مستأجر میتواند او را- هرچند با کمک حاکم شرع- بر وفای به آن وادار سازد. در صورت عدم امکان اجبار مالک بر وفای به شرط، مستأجر پس از پایان مدت اجاره نمیتواند بدون رضایت مالک در آن مکان تصرف کند. این در صورتی است که شرط ضمن عقد، شرط فعل؛ یعنی شرط تجدید اجاره توسط مالک باشد؛ اما اگر شرط تمدید اجاره در عقد، شرط نتیجه باشد؛ بدین گونه که مستأجر بر مالک شرط کند که حق استفاده از مکان و تصرف آن در ازای مبلغی معین، به طور سالانه یا به قیمت متعارف در هر سال، برای او یا هر کسی که او- به طور مستقیم یا با واسطه- تعیین میکند، باشد، مستأجر یا فرد تعیین شده از سوی او میتواند آن مکان را اشغال کرده و از آن استفاده نماید و نیازی به رضایت مالک نیست. 3
شرایط: شرایط عمومی در هر معاملهای، همچون معلوم بودن عوض (مقدار سرقفلی) ، رضایت، بلوغ، عقل و رشد (---> رشد) در دو طرف معامله، در معامله سرقفلی نیز شرط است. 4
سرقفلی و خمس: پولی که مالک به عنوان سرقفلی از مستأجر میگیرد، سود کسب به شمار میرود و در صورتی که در کنار سایر سودها افزون بر مئونه سال باشد، به آن خمس تعلق میگیرد، اما وجهی که مستأجر از سود حاصل از کسبسال جاری میپردازد از مئونه کسب او محسوب شده و خمس ندارد؛ لیکن حقی که مستأجر در ازای پرداخت
444
وجه یاد شده پیدا میکند، در صورتی که حقی شرعی و نزد عقلا دارای ارزش مالی باشد، از درآمد کسب او به شمار رفته و پس از محاسبه ارزش مالی آن در کنار سایر درآمدهای به دست آمده، خمس افزون بر مئونه سال را پرداخت مینماید. 5
1. توضیح المسائل مراجع 2/ 861 و 894
2. مستند العروة (الإجارة) / 507- 510؛ تحریر الوسیلة 2/ 614- 615؛ کلمة التقوی 4/ 449- 451؛ منهاج الصالحین (سیستانی) 1/ 451- 452
3. منهاج الصالحین (سیستانی) 1/ 452
4. توضیح المسائل مراجع 2/ 917
5. مستمسک العروة 9/ 538؛ منهاج الصالحین (خویی) 1/ 345.
اصطلاح‌نامه
اعم
وابسته
منابع
- جلد magazines.iict.ac.ir جزء uploads : صفحه 5_51_06.05.pdfindex.php?catid=50
- ترمینولوژی حقوق : صفحه 356
- فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت (ع) جلد 4 : صفحه 440
- مبانی العروة الوثقی (کتاب الاجاره-الاول) : صفحه 509
- منهاج الصالحین جلد 1 : صفحه 422